州市政策

延邊州人民政府辦公室關(guān)于轉發(fā)延邊州

物業(yè)服務(wù)規范化管理指導意見(jiàn)的通知

延州政辦明電〔2020〕17號

各縣（市）人民政府，州人民政府各委辦局：

經(jīng)州人民政府同意，現將州住建局、州發(fā)改委、州公安局制定的《延邊州物業(yè)服務(wù)規范化管理指導意見(jiàn)》轉發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。

延邊州人民政府辦公室

2020年12月14日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

延邊州物業(yè)服務(wù)規范化管理指導意見(jiàn)

州住建局  州財政局  州社保局

為規范物業(yè)管理，提升服務(wù)水平，改善人居環(huán)境，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）、《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（建房〔2009〕274號）等法律法規，結合延邊州實(shí)際，現就加強和規范全州物業(yè)管理工作提出如下指導意見(jiàn)：

一、健全物業(yè)管理制度

（一）完善物業(yè)管理體系。要按照屬地管理、重心下移的原則，各縣（市）逐步建立“縣（市）、街道、社區”三級物業(yè)服務(wù)管理體系，充分發(fā)揮街道和社區在物業(yè)管理中的積極作用。

（二）落實(shí)管理職責和義務(wù)。各縣（市）應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃，制定和落實(shí)扶持政策；建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化、信息化的管理機制，依靠現代科技技術(shù)提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。物業(yè)主管部門(mén)要切實(shí)履行物業(yè)管理的監督管理職責，其他有關(guān)部門(mén)依法按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。（具體管理程序詳見(jiàn)附件：《延邊州物業(yè)服務(wù)規范化管理操作指南》）

（三）建立聯(lián)席會(huì )議制度。建立由各縣（市）物業(yè)主管部門(mén)、信訪(fǎng)、司法、綜合執法、街道社區、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )等組成的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決物業(yè)管理與社區管理相關(guān)事宜，依法解決物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主之間的相關(guān)糾紛和問(wèn)題。

（四）發(fā)揮行業(yè)自律作用。加強州物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )建設，擴大行業(yè)協(xié)會(huì )覆蓋面，強化行業(yè)協(xié)會(huì )自我建設、自我發(fā)展和自我約束能力。州物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )要制定完善行規行約，加大對各縣（市）行業(yè)協(xié)會(huì )的指導力度，加快推進(jìn)行業(yè)誠信體系建設，監督會(huì )員單位遵章守約，依法經(jīng)營(yíng)，誠信服務(wù)。

二、規范物業(yè)服務(wù)委托管理流程

（五）前期物業(yè)服務(wù)管理。開(kāi)發(fā)建設單位應當在商品房預售或現售前，通過(guò)招投標方式選聘信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內，向物業(yè)所在地主管部門(mén)備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時(shí)，應當與建設單位對物業(yè)共用部位和共用設施設備進(jìn)行查驗，并在交接之日起三十日內，將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地主管部門(mén)備案。出現質(zhì)量問(wèn)題的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔維修責任。

（六）房屋交付后物業(yè)服務(wù)管理。達到召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件的，由業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內，向物業(yè)所在地主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。實(shí)行政府定價(jià)或政府指導價(jià)的物業(yè)收費標準應當得到價(jià)格管理部門(mén)的收費許可，取得許可后到物業(yè)主管部門(mén)備案。

物業(yè)服務(wù)合同任何一方當事人可依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同，對被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區域的，物業(yè)所在地主管部門(mén)應當責令限期退出，業(yè)主委員會(huì )可以依法提起訴訟。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道、物業(yè)主管部門(mén)投訴或申請調解，也可以依法提起訴訟。

（七）業(yè)主自行管理。各縣（市）要把業(yè)主自行管理納入監管范圍。經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受街道、社區的指導和監督。業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)項目、服務(wù)內容、服務(wù)等級標準、服務(wù)費用、收費方式等事項，由業(yè)主共同協(xié)商確定。業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì )應當按照約定的期限在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示服務(wù)費用的收支情況；未約定期限或約定不明的，應當每半年公示一次。業(yè)主對收支情況提出詢(xún)問(wèn)的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)答復。

三、加強業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )建設

（八）首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)。交付房屋建筑面積超過(guò)建筑物總面積50%的，或交付房屋套數超過(guò)總套數50%的，或前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除或合同期限即將屆滿(mǎn)的，所在地街道、社區和公安派出所應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后六十日內，指導組建首次業(yè)主大會(huì )籌備組。開(kāi)發(fā)建設單位應配合籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，將房屋交付情況及時(shí)報送街道或主管部門(mén)，并按照要求提供籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的物業(yè)管理區域劃分、物業(yè)管理用房配置等相關(guān)材料?；I備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔?；I備組應當自組建之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

（九）業(yè)主委員會(huì )任期和職責。業(yè)主委員會(huì )每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員實(shí)行差額選舉的，未當選且得票數達到規定票數的候選人，可以當選候補委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會(huì )委員出現空缺時(shí)依次遞補。具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。業(yè)主委員會(huì )委員資格的終止，按照國家有關(guān)規定執行。業(yè)主委員會(huì )不能正常開(kāi)展工作的，街道應當指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，依法改選。召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，應當告知相關(guān)的社區，并聽(tīng)取社區的建議。在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區依法履行自治管理職責，支持社區開(kāi)展工作，接受其指導和監督，共同做好與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì )管理工作。

四、規范物業(yè)設施的使用與管理

（十）物業(yè)設施的使用與維護。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約和業(yè)主大會(huì )決定，不得有以下行為：1.擅自改變物業(yè)規劃用途、設計用途；2.違法搭建建筑物、構筑物；3.非法處分、損壞、擅自占用、改動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設施設備；4.任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；5.違反規定飼養動(dòng)物；6.法律、法規、管理規約。7.業(yè)主大會(huì )決定禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人有權勸阻、制止。勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應當及時(shí)依法處理。

（十一）物業(yè)共用部位等的經(jīng)營(yíng)收益。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車(chē)、廣告等經(jīng)營(yíng)的收益，扣除合理使用的成本后屬于全體業(yè)主，可以由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金，也可以用于業(yè)主大會(huì )決定的其他事項，并應當每半年在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示收益和使用情況。

（十二）房屋裝飾裝修。業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)，并進(jìn)行現場(chǎng)監督。除建筑垃圾清運費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取其他任何費用。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修或安全使用規定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)制止，并督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，破壞嚴重的報公安機關(guān)，由有關(guān)行政主管部門(mén)及時(shí)依法處理。

（十三）停車(chē)管理。占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的車(chē)位（地上），屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)建設單位不得銷(xiāo)售；車(chē)位的設置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會(huì )決定，經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主并進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強小區巡查，及時(shí)督促違反規定停放的車(chē)輛駛離；督促無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，由有關(guān)行政主管部門(mén)及時(shí)依法處理。

（十四）物業(yè)維護配合義務(wù)。物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養護、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當配合；因其妨礙維修、養護、更新和改造，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔賠償責任。電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

（十五）應急維修機制。住宅物業(yè)建設工程質(zhì)量保修期滿(mǎn)后，在物業(yè)管理區域需要立即對住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、更新或改造的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)組織應急維修。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)組織應急維修，或未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主應當組織應急維修。住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，應急維修費用應當經(jīng)業(yè)務(wù)主管機構審核，經(jīng)第三方審計機構審核并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示后列支；住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，應急維修費用應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，經(jīng)第三方審計機構審核并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示后列支。使用公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的，由負責管理該資金的部門(mén)審核后列支。

專(zhuān)有部分長(cháng)期空置的，業(yè)主應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對專(zhuān)有部分的維修、養護、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

（十六）物業(yè)檔案管理。物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主個(gè)人信息；業(yè)主自行管理的，由業(yè)主委員會(huì )履行保管義務(wù)。

五、加強老舊住宅小區的改造和管理

（十七）老舊小區改造與管理。按照縣（市）老舊小區改造規劃，有針對性地對已交付且年久失修、配套設施設備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差的老舊住宅（棄管樓）進(jìn)行改造。老舊小區改造完成后物業(yè)管理全覆蓋，對未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或未實(shí)施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)所在地主管部門(mén)可以選擇信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，臨時(shí)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行，以及環(huán)境衛生、公共秩序維護等基礎性物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)提供基礎性物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應當交納物業(yè)服務(wù)費。老舊住宅改造完成后，由業(yè)主大會(huì )決定物業(yè)管理方式。對無(wú)人管理的老舊小區和改造完后仍無(wú)人接管的，縣（市）人民政府要“兜底”服務(wù)，以購買(mǎi)服務(wù)方式指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或街道、社區，為棄管小區提供保潔、維修等基本物業(yè)服務(wù)，保障群眾正常生活。

    附件：延邊州物業(yè)服務(wù)規范化管理操作指南

附件

延邊州物業(yè)服務(wù)規范化管理操作指南

1.前期物業(yè)服務(wù)費用的承擔。前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買(mǎi)受人承擔。

2.新建住宅物業(yè)交付條件。新建住宅物業(yè)具備下列條件后，開(kāi)發(fā)建設單位可以辦理物業(yè)交付：

（1）建設工程竣工驗收合格；

（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量器具；

（3）教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環(huán)境衛生、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施已按照規劃設計要求建成；

（4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；

（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書(shū)；

（6）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全；

（7）法律、法規規定的其他條件。

3.物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

（1）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（2）公共區域環(huán)境衛生的維護；

（3）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

（4）公共綠化的維護；

（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；

（6）物業(yè)維修、養護、更新和管理費用的賬務(wù)管理；

（7）物業(yè)檔案的保管；

（8）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項。

4.物業(yè)服務(wù)合同解除和續聘。物業(yè)服務(wù)合同任何一方當事人可依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同未到期時(shí)不得擅自解除合同，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同有效期間提出解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑面積50%以上的業(yè)主且占總人數50%以上的業(yè)主同意。解除物業(yè)服務(wù)合同除遵守法律、法規規定和合同約定的條件、程序外，還應當履行通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日書(shū)面通知，并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示。業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三十日內與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。

5.物業(yè)服務(wù)交接。業(yè)主大會(huì )決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內辦理完畢移交手續，退出物業(yè)管理區域；退出物業(yè)管理區域前，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )，或在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：移交物業(yè)檔案；移交占用的物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等固定資產(chǎn)；結清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )未作出選聘或續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)仍對雙方具有約束力。

6.首次業(yè)主大會(huì )籌備組組成?；I備組由業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設單位代表、街道社區和居民委員會(huì )代表組成?；I備組中的業(yè)主代表的產(chǎn)生由街道或居民委員會(huì )組織業(yè)主推薦?；I備組成員人數應當為七人以上的單數，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的50%。